নামজারি না করে কি ওয়ারিশি জমি বন্টননামা করা যায়? আইনি সমাধান জানুন

আমি দীর্ঘ সময় ধরে নওগাঁ জজ কোর্টে আইনজীবী সহকারী হিসেবে কর্মরত আছি। প্রতিদিন অনেক মক্কেল আমার কাছে একটি কমন প্রশ্ন নিয়ে আসেন— “ভাই, বাবার নামে তো রেকর্ড আছেই, আমরা এখন নামজারি না করেই কি নিজেদের মধ্যে বাটোয়ারা বা বন্টননামা দলিল করতে পারি?”
আইনজীবী সহকারী হিসেবে দীর্ঘ অভিজ্ঞতার আলোকে এবং দেশের প্রচলিত আইনের রেফারেন্স দিয়ে এই বিষয়টি আজ সহজভাবে আপনাদের সামনে পরিষ্কার করছি।

আইন কী বলে? (Legal Insight)

স্যাট অ্যাক্টের ১৪৩বি (143B) ধারা:

অনেকে মনে করেন বাবার নাম খতিয়ানে থাকলেই চলে। কিন্তু রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের ১৪৩বি ধারা বলছে, উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক হওয়ার পর অবশ্যই আপনার নামে জমিটি নামজারি (Mutation) করে নিতে হবে। নামজারি না করলে জমির মালিকানা আইনগতভাবে পূর্ণতা পায় না।

রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭ ধারা (২০০৫ সালের সংশোধনী)

সরকার এখন ভূমি ব্যবস্থাপনাকে ডিজিটাল ও স্বচ্ছ করেছে। রেজিস্ট্রেশন আইনের বর্তমান নিয়ম অনুযায়ী, রেকর্ডীয় মালিকের নাম বা নামজারি খতিয়ান ছাড়া সাব-রেজিস্ট্রার কোনো দলিল রেজিস্ট্রি করতে পারেন না। আপনি যখন বন্টননামা দলিল করতে যাবেন, তখন সাব-রেজিস্ট্রি অফিস আপনার নামে পৃথক খতিয়ান বা নামজারি দেখতে চাইবে।

৬২ ডিএলআর (এডি) ২৫০ (উচ্চ আদালতের সিদ্ধান্ত)

আমাদের উচ্চ আদালতের এই নজির স্পষ্ট করে যে, কার্যকর মালিকানা প্রমাণের জন্য রেকর্ড হালনাগাদ থাকা অপরিহার্য। রেকর্ড বা নামজারি ছাড়া বন্টননামা করলে সেটি ভবিষ্যতে খাজনা দাখিল বা নামজারির ক্ষেত্রে বড় বাধা হয়ে দাঁড়াবে।

অন্য পোস্ট – দণ্ডবিধি ৪০৬ ও ৪২০ ধারা | নওগাঁ আদালতের রায় ও অভিজ্ঞতা বিশ্লেষণ 

পৈত্রিক জমি বাটোয়ারা করার সঠিক নিয়ম

আপনার জন্য আমার বিশেষ প্রতিবেদন। আমি নওগাঁ জজ কোর্টে আইনজীবী সহকারী হিসেবে কাজ করার সুবাদে দেখি, অনেক মক্কেলই বন্টননামা দলিল করতে এসে কাগজপত্র ঠিক না থাকায় ফিরে যান। এতে তাদের সময় ও টাকা—দুটোই নষ্ট হয়।
তাই আপনারা যারা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে রেজিস্ট্রি বাটোয়ারা করতে চাইলে, আপনার জন্য আমি একটি প্রয়োজনীয় কাজের বর্ণনা নিচে উল্লেখ করেছি । দলিল করার আগে এই ৭টি কাজ ধাপে ধাপে সম্পুর্ন করে নিন –

১. ওয়ারিশান সনদ সংগ্রহ করা
প্রথমেই আপনার ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান বা পৌরসভা/সিটি কর্পোরেশনের মেয়র অফিস থেকে একটি মূল ওয়ারিশান সার্টিফিকেট সংগ্রহ করুন। এতে মৃত ব্যক্তির সকল বৈধ উত্তরাধিকারীর নাম ও সম্পর্ক স্পষ্টভাবে থাকতে হবে।

২. এসি ল্যান্ড অফিসে নামজারির আবেদন
অনেকেই ভুল করেন এখানেই। বাবার নামে রেকর্ড থাকলেই হবে না, স্যাট অ্যাক্টের ১৪৩বি ধারা অনুযায়ী আপনাদের সকল ওয়ারিশের নামে জমিটি মিউটেশন বা নামজারি করিয়ে নিতে হবে। এটি ছাড়া এখন আর বন্টননামা দলিল রেজিস্ট্রি হয় না।

৩. খতিয়ান ও ডিসিআর (DCR) সংগ্রহ
নামজারি মঞ্জুর হওয়ার পর অনলাইন থেকে কিউআর কোড সম্বলিত খতিয়ান এবং ডিসিআর (DCR) সংগ্রহ করে নিন। এটিই আপনার বর্তমান মালিকানার প্রধান প্রমাণ।

৪. খাজনা বা দাখিলা পরিশোধ
জমি বন্টন করার আগে অবশ্যই সর্বশেষ বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করতে হবে। খাজনা অনাদায়ী থাকলে কোনো অবস্থাতেই দলিল সম্পাদন করা সম্ভব নয়।

৫. এনআইডি ও ছবি গুছিয়ে রাখা

দলিল করার সময় সকল ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্র (NID) এবং ল্যাব প্রিন্ট রঙিন ছবি প্রয়োজন হয়। সবার এই কাগজগুলো আগেভাগেই ফটোকপি করে একটি ফাইলে গুছিয়ে রাখুন।

৬. আপোশ বন্টন ও বাটোয়ারা ম্যাপ
জমিটি কে কোন পাশে নিচ্ছেন, তা আগেভাগে আমিন (সার্ভেয়ার) দিয়ে মেপে ঠিক করে নিন। একটি নিখুঁত ‘হাত নকশা’ বা বাটোয়ারা ম্যাপ তৈরি থাকলে দলিলে জমির চৌহদ্দি লিখতে সুবিধা হয় এবং ভবিষ্যতে ঝগড়া হওয়ার ভয় থাকে না।

অন্য পোস্ট – ৫ লক্ষ টাকা পর্যন্ত চেক ডিজঅনার মামলার বিচার এখন ম্যাজিস্ট্রেট কোর্টে

৭. আইনজীবী/আইনজীবী সহকারীর সাথে যোগাযোগ

সব কাগজপত্র গোছানো হয়ে গেলে আপনি যে এলাকার বাসিন্দা সেই এলাকার অভিজ্ঞ আইনজীবী/আইনজীবী সহকারীর সাথে যোগাযোগ করুন। তাহলে রেজিস্ট্রেশন অ্যাক্টের ১৭ ধারা এবং ৬২ ডিএলআর (এডি) ২৫০-এর নিয়ম মেনে নিখুঁতভাবে আপনার বন্টননামা দলিলটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সম্পাদন ও রেজিস্ট্রির ব্যবস্থা করে দেবে। তবে দালান হইতে সাবধান!
মনে রাখবেন: আইনের পথে চললে আপনার জমি থাকবে নিরাপদ। যেকোনো প্রয়োজনে আমি নওগাঁ জজ কোর্টে আছি!

আমার সরাসরি পরামর্শ

আপনি যদি আপনার পৈত্রিক সম্পত্তি নিয়ে ভবিষ্যতে কোনো ঝামেলায় না পড়তে চান, তবে নিচের পদ্ধতি অনুসরণ করুন:
★ আগে নামজারি, পরে বন্টন:
উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত জমিটি প্রথমে এসি ল্যান্ড (AC Land) অফিস থেকে নিজেদের নামে নামজারি করে নিন।
★ খাজনা পরিশোধ:
নামজারির পর ডিসিআর কেটে সর্বশেষ বছরের খাজনা দিয়ে দাখিলা সংগ্রহ করুন।
★ রেজিস্ট্রি বাটোয়ারা:
এরপর আমরা ল’ ইয়ার বা মুহুরি মারফত বন্টননামা দলিলটি রেজিস্ট্রি অফিসে সম্পাদন করে নিবেন। এতে জমিটি বৈধ হবে।
মনে রাখবেন: নামজারি ছাড়া মৌখিক বা নামমাত্র বন্টননামা দিয়ে এখন আর কোনো কাজ হয় না। জমি বিক্রয়, ব্যাংক লোন বা ঘরবাড়ি করার ক্ষেত্রেও এটিই প্রথম বাধা হয়ে দাঁড়াবে।
আইনি জটিলতা এড়াতে সঠিক পথে হাঁটুন। জমি সংক্রান্ত যেকোনো পরামর্শের জন্য আমার সাথে যোগাযোগ করতে পারেন। এবং প্রতিবেদন টি শেয়ার করে সবাইকে সচেতন ও জানার সুযোগ করে দিন।